Investir dans l'immobilier sans riba, c'est possible grâce aux SCPI halal. Mais attention : la grande majorité des SCPI françaises ne sont pas conformes à la finance islamique, principalement en raison de leur recours massif à l'endettement bancaire. Ce guide vous explique comment identifier une SCPI véritablement conforme, quels critères vérifier, et quelle est la seule SCPI certifiée par un comité Charia en France.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif qui permet d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers — bureaux, commerces, établissements de santé, crèches — sans avoir à gérer directement les biens. Vous achetez des parts, et vous percevez des revenus locatifs proportionnels à votre investissement.
Une SCPI halal est une SCPI qui respecte l'ensemble des principes de la finance islamique, et dont la conformité est certifiée par un comité Charia indépendant. La certification ne porte pas uniquement sur les actifs détenus : elle couvre aussi le mode de financement, la gestion de la trésorerie, et les critères de sélection des locataires.
Pour qu'une SCPI soit considérée comme halal, elle doit satisfaire simultanément à cinq critères :
La SCPI NCap Éducation Santé (anciennement Fair Invest) est, à ce jour, la seule SCPI en France disposant d'un certificat de conformité éthique délivré par un comité Charia indépendant. Créée en juillet 2018 par Norma Capital, société de gestion agréée par l'AMF, elle a été l'une des premières SCPI à obtenir le label ISR immobilier en 2020.
La SCPI finance toutes ses acquisitions par fonds propres uniquement. Zéro levier financier = zéro intérêt versé. Conformité totale avec l'interdiction du riba.
52 actifs répartis entre centres de santé, laboratoires, crèches, centres de formation — en France et en Espagne. Exclusion explicite de la pétrochimie, du tabac, de l'alcool et des jeux.
Certificat de conformité délivré par le cabinet ADEPE, signé par Cheikh M. el Bechir Ould Sass et Cheikh Mouhammad Patel. Prorogé le 21 mars 2025, valable jusqu'au 31 décembre 2025.
Article 8 SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Le label ISR est un plus, mais c'est la certification Charia qui garantit la conformité islamique.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Nom | NCap Éducation Santé (ex-Fair Invest) |
| Société de gestion | Norma Capital (agréée AMF) |
| Date de création | Juillet 2018 |
| Type | Capital variable |
| Prix de la part | 202 € |
| Souscription minimum | 5 parts (1 010 €) |
| Épargne programmée | Dès 50 €/mois |
| Frais de souscription | 10 % HT |
| Frais de gestion | 10 % HT des loyers |
| Endettement | 0 % |
| Nombre d'actifs | 52 |
| Capitalisation | 112 M€ |
| Nombre d'associés | 3 245 |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6ème mois suivant la souscription |
| Distribution | Trimestrielle (2,45 €/part en 2024) |
| Démembrement | Disponible (nue-propriété / usufruit) |
| Réinvestissement | Automatique des loyers disponible |
| Label | ISR Immobilier — Article 8 SFDR |
| Certification Charia | Cabinet ADEPE — validité 31/12/2025 |
| Année | Prix de part | Dividende brut/part | Taux de distribution | TOF |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 202 € | 9,80 € | 4,85 % | 99,5 % |
| 2023 | 202 € | 9,54 € | 4,72 % | 99,0 % |
| 2022 | 200 € | 9,40 € | 4,70 % | 98,8 % |
| 2021 | 200 € | 9,40 € | 4,70 % | 100 % |
| 2020 | 200 € | 8,50 € | 4,25 % | 100 % |
Depuis sa création, NCap Éducation Santé affiche une distribution stable et en progression : de 4,25 % en 2020 à 4,85 % en 2024. Le taux d'occupation financier (TOF) reste exceptionnellement élevé (> 98 % chaque année), ce qui témoigne de la qualité du patrimoine et de la gestion locative.
Objectif de rendement 2025 : entre 4,40 % et 5,20 %.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers. Voici le détail de la fiscalité applicable :
| Situation | Imposition |
|---|---|
| Revenus fonciers (France) | Barème progressif IR + PS 17,2 % |
| Micro-foncier (< 15 000 €/an) | Abattement 30 %, puis barème IR + PS |
| Revenus étrangers (Espagne) | Imposés localement, crédit d'impôt en France |
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0-5 ans | 0 % | 0 % |
| 6-21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22 ans | Exonération IR | 1,60 % |
| 30 ans | Exonération IR | Exonération PS |
Les frais de souscription de la SCPI NCap sont de 10 % HT. Via un CGP spécialisé en finance islamique, vous pouvez bénéficier d'un cashback qui réduit significativement ces frais réels :
Le label ISR est un label environnemental et social français. Il ne vérifie pas l'absence de riba, ni l'exclusion des secteurs haram au sens islamique. Seule la certification Charia (ADEPE, ACERFI, etc.) garantit la conformité.
La SCPI NCap Éducation Santé n'est disponible dans aucune enveloppe fiscale (ni AV, ni PER, ni capitalisation). C'est un investissement direct. Méfiez-vous de toute information contraire.
Vous ne percevez pas de revenus immédiatement. Le premier loyer est versé au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. Anticipez ce délai dans votre planification.
La SCPI est un excellent produit, mais ne doit pas représenter 100 % de votre patrimoine. Diversifiez avec de l'assurance vie halal, du PER halal et/ou un CTO avec des ETF islamiques.
Non. À ce jour, NCap Éducation Santé est la seule SCPI en France disposant d'un certificat de conformité Charia délivré par un comité de savants indépendant (cabinet ADEPE). D'autres SCPI peuvent avoir des critères ESG compatibles, mais sans certification Charia formelle.
Non. La SCPI NCap Éducation Santé n'est disponible dans aucune enveloppe fiscale (assurance vie, PER, capitalisation). C'est un investissement direct en parts. Les revenus sont imposés comme des revenus fonciers.
Le minimum est de 5 parts à 202 €, soit 1 010 €. En épargne programmée, vous pouvez investir dès 50 €/mois.
Le cabinet ADEPE, auditeur indépendant, vérifie annuellement l'ensemble des critères : absence d'endettement, exclusion des secteurs haram, gestion de la trésorerie. Le certificat est signé par Cheikh M. el Bechir Ould Sass et Cheikh Mouhammad Patel, prorogé le 21 mars 2025.
Le délai de jouissance est de 6 mois. Vous percevrez votre premier dividende au 1er jour du 6ème mois suivant votre souscription. Ensuite, les dividendes sont versés trimestriellement.
La SCPI est à capital variable : vous pouvez demander le rachat de vos parts à tout moment. La société de gestion les rachète au prix de retrait. Attention, la liquidité n'est pas garantie et la revente peut prendre quelques semaines.
La zakat sur les SCPI se calcule sur la part de trésorerie disponible au moment du calcul, pas sur la valeur totale des parts (qui sont des actifs immobiliers tangibles). Consultez le reporting trimestriel de la SCPI pour connaître le montant de trésorerie par part.
Oui. La SCPI a été créée sous le nom Fair Invest en 2018 par Norma Capital. Elle a été renommée NCap Éducation Santé pour mieux refléter sa stratégie d'investissement axée sur la santé et l'éducation.
La SCPI NCap Éducation Santé est la seule SCPI en France certifiée conforme à la Charia par un comité de savants indépendant. Zéro endettement, secteurs utiles (santé, éducation), label ISR, et un taux de distribution de 4,85 % en 2024.
Accessible dès 1 010 € (ou 50 €/mois en épargne programmée), elle permet d'investir dans l'immobilier sans riba. Attention : elle n'est dans aucune enveloppe fiscale (pas d'AV, pas de PER). Les revenus sont imposés comme des revenus fonciers. Pensez à diversifier avec les autres solutions halal (AV, PER, CTO).
Ce contenu est à visée éducative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques de perte en capital.